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年末将至，北京住宅市场迎来供应集中放量。根据北京市住建委官网信息，2025年11月共核发12张普通住宅预售许可证，覆盖海淀、朝阳、通州等7个区域，累计释放房源超3000套，其中6个为首次入市项目，为市场注入新活力。从节奏看，11月27日成为关键节点，当日4个项目同步获批，单日释放1531套房源，占当月总供应量近五成，形成阶段性供应高峰。值得关注的是，迫于年末销售窗口期压力，房企普遍加快入市节奏，多个项目在取证次日便火速开盘，以期抢占市场份额。

 

改善房源占比近65%

北京市住建委信息显示，11月获证的12个项目包括龙湖恩祥·凌云颂（备案名：凌匀颂雅苑）、北京润园（备案名：润榆园，连续领取两张）、中海玉華玖章（备案名：玉章苑）、懋源骊橒臺（备案名：琅橒园）、北京隅·海岄（备案名：海岄雅苑）、中建壹品·海宸元境（备案名：海辰里）及安和雅苑等。

据统计，上述12张预售证共涉及3203套房源。其中，北京润园、北京隅·海岄、中海玉華玖章等7个项目仅提供100平方米以上户型，所释放的改善房源已超2000套，占总房源量近65%。若计入其他项目中100平方米以上的户型，改善型房源占比还将进一步提升。例如，同期入市的中建壹品·海宸元境和北京隅·海岄，户型面积段分别瞄准99—181平方米及108—145平方米，均指向改善客群。

开盘数据显示，中建壹品·海宸元境首开售出183套房源，去化率约44.2%。北京隅·海岄虽未公开销售数据，但记者实地走访发现，其案场人气旺盛，置业顾问单人日均带看量可达10组，案场内座无虚席。

对于当前改善型供应的集中放量，合硕机构首席分析师郭毅分析指出，项目定位一方面取决于地块的环线位置、周边配套等资源条件；另一方面，更核心的决定因素是地价水平——政府限价与拿地成本共同推导出的未来房价，直接决定了其面向的客群。即使地块位置适合刚需，若地价高企，最终产品也只能面向改善型客群。郭毅进一步表示，市场需求是供应逻辑的主导。近年来新房市场客群结构持续向改善倾斜，改善型家庭在成交中的占比不断上升，形成了坚实的市场基础。因此，即便是位于平原新城、看似适配刚需的地块，项目往往也会开发部分改善产品，以满足当地的地缘性改善需求。

海淀区供应量领跑

从区域分布看，11月新增供应的12个项目分布于7个区域，结构呈现差异：海淀区以3个项目居首；顺义区、石景山区各2个；朝阳区、通州区、昌平区、延庆区各1个。

其中，海淀区凭借中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄及安和雅苑3个项目，共计供应1124套房源，成为当月供应量最大的区域。顺义区则由北京润园及懋源骊橒臺提供1117套房源。昌平区因龙湖恩祥·凌云颂集中开盘，供应超530套房源。其余区域供应量均在100套左右。

海淀区房源集中入市，与近年北京土地供应变化密切相关。梳理发现，近三年北京持续加大优质地块供应，海淀区供地规模从2023年的2宗增长至2025年的6宗。2025年1—11月，海淀区供应房源已超5500套，占全市总供应量的近20%。从优质地块供应维度看，北京各区正聚焦此前供应短缺的板块，城市更新提速是关键推动力。郭毅指出，随着北京城市更新加快，在过去发展相对饱和的区域，通过拆迁腾挪出不少留白地块。这些地块入市后，精准填补了长期存在的地缘性改善需求缺口。

有别于其他区域以纯平层为主，顺义区的北京润园提供了稀缺的别墅产品。其产品线包括271平方米及328平方米的平墅、329平方米的空墅，以及700—990平方米不等的院墅。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，不同区域客群需求各异：海淀区凭借优质教育及科技产业资源，吸引家庭及高素质人才；顺义区则依托优越生态及高端别墅产品，吸引高净值人群青睐。

除别墅外，提供可变户型的产品也较为罕见。以顺义区懋源骊橒臺为例，项目提供150、175、190及220平方米四种户型。其中150平方米户型尤为特殊，提供一居至四居共四种空间方案供购房者自由选择，且无需额外费用；其余户型均为五室两厅四卫格局。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析认为，当前别墅产品市场供给极少，稀缺性显著。顺义区此类产品均价相对较低，性价比突出，能吸引对价格敏感的别墅需求客群。同时，市场调研显示，顺义周边聚集了大量偏爱低容积率、高得房率“好房子”特质的客群，低密度别墅恰好契合这一趋势。

抢抓年底销售“窗口期”

12月是房企冲刺年度业绩的关键期，推盘节奏明显加快。11月27日的供应高峰日中，中建壹品·海宸元境及北京隅·海岄已于取证次日（11月28日）火速开盘。记者实地走访获悉，两项目开盘折扣分别为9.1折和9折，该优惠已于12月1日收回。

此外，于11月15日及27日两次取证的北京润园项目，也已于12月1日前后开盘。该项目线上工作人员表示，目前虽未举办集中开盘仪式，但多数房源已被选定，剩余不多；后续可关注加推房源。该人员同时强调，购买平墅需现场验资500万元，别墅产品要求更高。

懋源骊橒臺则已启动排卡蓄客，目前220平方米户型样板间可参观，其余户型样板间尚未开放。据销售介绍，150平方米户型除顶层和下跃外仅余9套，未来将按排卡顺序“先到先得”。

谢逸枫表示，房企在11月集中取证并快速开盘，核心目标是冲刺年底业绩：一方面可增加营收、加速回款，优化财报表现；另一方面，也基于对购房者心理的判断——经历全年观望后，部分客户若认为房价已至合适区间，会在年底转向实际购买，形成需求释放窗口。

郭毅补充道，房企开盘时间首先受政府供地节点制约。具体选择年末或年初开盘，除自身业绩考量外，更关键在于市场需求响应。若前期蓄客情况理想，便会顺势在此时点推动开盘。

面对当前北京市场多点开发的供应格局，谢逸枫进一步分析称，这不仅能覆盖刚需、改善及多孩家庭等多元化需求，加速房企销售回款，也为年底楼市实现“翘尾”行情奠定了良好的成交基础。严跃进也持相同观点，他认为各区域重点项目的入市提供了更多选择，有助于激发市场活力，促进楼市平稳健康发展，为年末市场提供有力支撑。

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